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工商時報【朱漢崙╱台北報導】
銀行公會擬出面統籌訂定「地上權」的房貸辦法。據悉,在金管會指示下,銀行公會已經委請金融研訓院提出「地上權」房貸研議的專案報告,希望找出國銀不願承作地上權房貸最主要的問題,及尋求解套方式。
目前已知,最主要的問題出在銀行對於「所有權」不完整的顧忌,銀行公會已在整理各會員銀行看法,作為後續統籌訂定「地上權」房貸辦法的參考。
現在民眾如果是購買地上權的房屋,通常只能用信貸等方式貸款,利率往往達3~4%,未來若地上權房貸可比照一般房貸,除了貸款成數可拉高至房價的七成,利率更可望大幅下降。
有關人士指出,目前包括國產署,或各地方政府都有大量的閒置土地有待活化,地上權設定不僅為活化資產主流,同時範圍已從商辦擴及到住宅。在地上權設定的住宅方面,目前較知名的除了信義計畫區的「台北花園」、台北車站附近的京站,以及景美捷運站附近尚未完工的財政部財訓所土地開發案。
業界人士指出,在地上權住宅的推展上,主管機關屬意由土地銀行作為「領頭羊」,最主要是土銀是不動產專業銀行,在房貸上較不受到銀行法第72條之2的限制。
至於其他一般商業銀行,由於合計房貸、土建融的總放款量,就會碰到不得逾總存款量及發行金融債券30%的限制,因此,在「總量上限」有限的情況之下,承作一般的住宅貸款就接近額滿,也因此對於地上權房貸承作興趣缺缺。
國產署官員坦言,過去的確在地上權房貸方面,在完成土建融之後有卡在能否「分戶」的問題,但二年前該規定已經鬆綁,現在銀行若願意承作地上權房貸,應不會被「卡關」,想要承作地上權房貸的住戶需要向國產署提出申請,但一般而言,只要是在國產署放行「分戶貸款」後的新地上權住宅開發案,申請都會准。
銀行主管則回應,國產署目前對於地上權設定的自用住宅,一來是二年前在未放行分戶房貸的案子,無法溯及既往,二來是不論如何,地上權的住宅超值推:「沒有土地所有權,只有建物所有權」,因此銀行還是覺得很不保險。
且國產署也有規定,倘若地上權的約定期限一到,即使債權尚未清償,銀行也必須放棄債權,即銀行給予客戶的貸款期間,必須以地上權的契約年限為限,也讓銀行認為有貸款風險。
銀行主管指出,正因為地上權不具土地所有權,因此,房價通常為一般住宅的5~7成,但現在就是卡在上述問題未釐清,所以沒有銀行承作所謂的「地上權」房貸,相關貸款要上路,有待銀行公會提出統籌研議方案「解惑」。
下面附上一則新聞讓大家了解時事
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